承包旧物业都需要注意什么？

在物业管理行业中，承包旧物业项目是不少企业或个人会选择的业务拓展方向，旧物业项目往往存在着各种复杂的情况和潜在的问题，因此在承包过程中有诸多方面需要格外注意。

前期调查

物业基本情况

要详细了解旧物业的建筑规模、建筑年代、建筑结构、配套设施等，比如建筑年代久远可能存在房屋质量隐患，像墙体裂缝、屋顶漏水等问题；配套设施方面，要考察电梯的使用年限、是否定期维护，消防设施是否完备且能正常使用等，还需掌握物业的布局，包括停车位数量、分布以及公共活动区域的情况。

业主情况

与业主委员会或部分业主进行沟通交流，了解他们对物业管理的需求、意见和期望，也要了解业主的缴费意识和缴费历史，这直接关系到未来物业费用的收取和企业的经济效益，如果该小区长期存在物业费收缴率低的问题，就需要分析原因并制定相应的解决策略。

原物业情况

了解原物业公司撤离的原因，是因为经营不善、与业主矛盾激化还是其他原因，获取原物业的管理档案，如设备维护记录、物业维修记录等，这有助于快速掌握物业的实际状况，为后续的管理工作提供参考。

合同条款

在合同中要详细规定物业管理服务的具体内容，如保洁服务的频次、范围，安保服务的巡逻路线和时间等，要明确服务质量标准，以便在日后的管理中有据可依，避免与业主产生纠纷。

费用条款

清晰界定物业费用的收取标准、方式和时间，对于一些额外的服务费用，如车辆停放管理费、垃圾处理费等，也要在合同中明确说明，要注意合同中关于费用调整的条款，避免出现费用调整困难或不合理的情况。

违约责任

明确双方在合同履行过程中的违约责任，如物业企业未达到服务标准应承担的赔偿责任，业主未按时缴纳物业费应承担的滞纳金等，这有助于保障双方的合法权益，维护合同的严肃性。

交接工作

资料交接

确保原物业将所有相关资料完整移交给新的物业企业，包括业主信息、设备档案、财务报表等，对资料进行仔细核对和整理，建立完善的档案管理系统。

设备设施交接

对物业内的各种设备设施进行全面检查和测试，确保其正常运行，对于存在故障或需要维修的设备，要与原物业协商解决，并记录在案，办理设备设施的产权交接手续，明确产权归属。

财务交接

对物业的财务状况进行审计和清查，包括物业费收支情况、公共收益情况等，确保财务数据的真实性和准确性，避免出现财务漏洞。

后续管理

人员管理

组建专业的物业管理团队，包括客服、安保、保洁、维修等人员，对员工进行专业培训，提高他们的服务意识和业务水平，建立健全的绩效考核制度，激励员工积极工作。

服务提升

根据前期调查了解到的业主需求，有针对性地提升物业管理服务质量，增加社区文化活动，改善小区环境卫生等，通过不断提升服务水平，提高业主的满意度和忠诚度。

沟通协调

加强与业主委员会、业主以及相关部门的沟通协调，定期召开业主大会，听取业主的意见和建议，及时解决业主反映的问题，与街道办事处、社区居委会等部门保持良好的合作关系，共同推进物业管理工作。

承包旧物业需要全面考虑各个方面的因素，做好充分的准备工作，才能在承包后顺利开展物业管理工作，实现经济效益和社会效益的双赢。